根据 CNA的一褊报告随着中国采取进一步松绑防疫措施，分析师预计会有更多中国人探索投资新加坡房地产市场。

但数量不会对这里的价格产生太大影响。

橙易产业 ( OrangeTee & Tie ) 研究与分析高级副总裁 Christine Sun 女士表示：“我们预计会有更多的外国买家和永久居民返回新加坡的房地产市场，尤其是随着中国国际边界的重新开放。”

“许多中国大陆买家可能会在农历新年假期后开始来这里旅游。有些人可能会来这里工作、学习或开展业务。有些人可能会租房，而他们需要时间在新加坡安顿下来。”

合登集团 ( Huttons )  高级研究总监 Lee Sze Teck 先生还表示，外国买家“在 1 月份重新活跃起来”，1 月份购买了 57 个单位，比前一个月高出 58.3%。

在过去的十年里，中国大陆买家已经成为这里最大的外国买家群体。

在 1 月份的国会书面答复中，国家发展部长李智陞分享了过去 10 年新加坡公民、外国人、永久居民和公司的私人住宅物业交易百分比表。

新加坡人购买的单位比例从 2013 年的 73.7% 上升到 2021 年的 82.6%。然后在 2022 年略微下降至 79.9%，与 2019 年 COVID-19 之前的水平相似。

永久居民购买私人住宅的比例在过去 10 年一直徘徊在 13% 至 16% 左右，而外国人购买房屋的比例从 10 年前的 7% 至 8% 下降到 2022 年的 3.5%。

PropNex 博纳产业总裁依斯迈 (Ismail Gafoor) 表示，即使预计兴趣会重新回归，这也不太可能对当地房地产市场产生太大影响，因为外国人的购买只占整体交易的一小部分。

他指出，去年，78%的非有地私人住宅交易是由新加坡买家完成的，而外国人仅占4.8%。 新加坡永久居民约占销售额的 17.6%。

他说：“中国买家往往占外国人销售额的很大一部分，但他们仍然只占总交易量的一小部分。” “新加坡买家继续主导房屋销售。”

他说，2022 年，海外华人买家在新加坡购买了 241 套非有地私人住宅，占外国买家交易量的 26.5%，但仅占公寓销售总交易量的 1.3% 左右。

根据 PropNex 博纳产业编制的数据，去年对外国中国买家的销售额是 2010 年以来的最低水平。 但过去十年的数据显示，交易量并未超过 700 套，占总销售额的 3.6% 以上。

它在过去四年中也下降到每年不到 500 套。

孙女士说，如果包括永久居民，2022 年中国大陆买家购买的公寓数量为 1,351 套，少于 2021 年购买的 1,738 套。

她说，就比例而言，中国大陆买家（包括永久居民和非永久居民）购买的公寓数量从 2021 年的 5.9% 上升到 2022 年的 6.9%。

“虽然中国内地买家是最大的外国买家，但他们在市场上的买家比例仍然很小。因此，他们可能不会导致整体价格大幅上涨，”孙女士说。

房地产市场的“护栏”

虽然可能会有更多外国人进入市场，但 ERA Realty Network 研究和咨询主管、房地产分析师 Nicholas Mak 指出，不确定的经济环境可能会限制需求。

新加坡对 2023 年的官方增长预测固定在 0.5% 至 2.5% 之间，低于 2022 年的 3.6%。

麦先生说，当经济前景乐观时，对房地产的需求往往会随之增加，并将其比作吸引更多买家。

“这一次，潮流并没有全速涌入……这是否也会让这些外国买家更加谨慎？” 他说。

麦先生表示，外国买家也被高额的额外买家印花税 (ABSD) 所拖延，该税率为 30%。 对于购买第一套房产的 PR，ABSD 为 5%，第二套房产高达 25%，后续房产高达 30%。

“他们宁愿先租房……然后在获得永久居留权后，再购买私人房产，”他说。

他补充说，新加坡人不必担心外国人推高房价。

“我认为对于大多数新加坡人来说，十分之八购买组屋。政府已经设置了足够的护栏以确保外国人不会进来投机，”他说。

Edmund Tie 研究和咨询主管 Lam Chern Woon 先生指出，随着中国边境重新开放，1 月份外国购买私人住宅的比例从 12 月份的 8.3% 攀升至 9.2%。

“展望未来，我们预计在中国重新开放的背景下，外国购买的份额将在 2023 年小幅上升，而中国大陆对新加坡私人住宅的需求预计将在 2023 年逐渐复苏。”

但他预计 2023 年房价仅增长 1% 至 3%，低于 2022 年的 8.6%，原因是预计经济增长放缓且宏观经济逆风持续。

中国人移居新加坡的兴趣增加

随着帮助外国人搬迁的公司告诉 CNA，他们看到热衷于移居新加坡的中国公民的询价激增，分析师确定了对当地房地产市场的潜在兴趣。

路透社上个月报道说，在许多中国人对中国严厉的 COVID 政策感到失望之后，新加坡出现了“自 2021 年以来新的财富流入”，理由设立家族办公室人数激增。

据政府估计，新加坡为超级富豪处理投资和财务事务的家族办公室数量从 2020 年底的 400 个增加到约 700 个，比 2017 年增加了七倍。

新加坡金融管理局 10 月报告称，新加坡资产管理行业在 2021 年增长了 16%，达到 5.4 万亿新元，其中 78% 的资金来自新加坡境外。

与此同时，新加坡永久居民和外国人的数量也回升至接近 疫情之前的水平。 经过两年的下降，非居民人口从 2021 年开始增长 6.6% 至 156 万，但仍低于 2019 年 疫情前的 168 万的水平。

帮助中国客户搬迁到新加坡并在这里购买房产的 AnjiaSG 表示，与 COVID-19 大流行期间每个月收到的约 100 个查询相比，询问他们服务的人数增加了五到六倍。

AnjiaSG 的国际房地产投资顾问 Leo Kwek 先生表示，这一增长始于去年 4 月，当时中国宣布重新开放，当时上海因疫情再次进入封锁状态。

另一家移民和搬迁公司 AIMS 的查询从“每周大约 10 个增加到每天 10 个”，从 2022 年第二季度开始总共增加了大约五到六倍。

首席执行官 Pearce Cheng 说：“（利息）飙升非常明显……但他们在更新护照时遇到了问题。”

即便如此，他的公司去年每月帮助 10 到 12 名中国客户搬到新加坡，这大约是大流行前客户数量的两倍。

提升奢侈品市场？

一些分析师表示，在中国取消边境措施后，房地产市场中可能在 2023 年获利的一个领域是豪宅市场。

李先生表示，据说中国超级富豪在 1 月份购买了康邻豪庭 Klimt Cairnhill 的部分房产，推动该项目成为当月第三大畅销项目。 康邻豪庭 Klimt Cairnhill 的 17 个单位中有 14 个卖给了外国人。

“随着中国超级富豪的回归，今年奢侈品市场可能会出现更多备受瞩目的交易，”他说。

Gafoor 先生表示，基于非有地新屋销售交易，中国买家通常更喜欢核心中央区的住宅物业，尤其是乌节区的第 9 区和第 10 区。

但他补充说，但预计外国购买兴趣的增加不会对这部分房地产市场产生重大影响，因为新加坡买家也占了高端房产房屋销售的大部分。

新加坡国立大学房地产与城市研究所所长钱文兰教授表示，人们认为中国买家比实际多的原因之一是关于高价值交易的引人注目的轶事和新闻报道。

但她表示，数据并未显示外国华人买家在新加坡购房有任何“显着上升趋势”。

“总的来说，媒体报道或经常讨论的头条交易都是异常值，例如高端或豪华公寓，它们在市场上并不典型，”她说。

“可能给人的印象是，中国买家正在进入市场，目标是被新闻报道的某些高档子市场……但实际上，在数据中，我们在典型交易中看不到这一点。”

新闻来源 : CNA