【看点】冠病大流行，究竟有没有影响或抑制强劲的供房需求呢？

分析结果是：没有。

从以下几个数据可以看出。

5月推出位于红山的Telok Blangah Beacon项目的70个四房式单位，建屋发展局收到3474份申请，平均约50人竞逐一个单位，超额申购率创下历史新高。

在今年8月的预购组屋（Build-To-Order，BTO）销售活动中，建屋发展局在后港推出一批预购组屋项目，尤其是靠近高文地铁站的Kovan Spring和位于后港三道的Hougang Citrine，两个项目中的459个四房式单位竞争非常激烈，共吸引了1万1420份申请。

明年预估推出的1万7000多个新组屋供应量，会造成未来的供需失衡吗？

因疫情而延误的预购项目，是否会影响潜在购房者，

尤其是年轻夫妇，对预购组屋的选择？

他们会否转向转售市场？

截至今年8月的销售活动，建屋局推出了1万1397个预购单位，并吸引了总共6万8520人申请。

在2021年的预购组屋申请数量上，较大的四房和五房式的预购组屋，分别占总申请数的66.9%和18%，而三房式预购组屋申请较小，为9.7%。

公共住房的长期需求的变化，会受到三个因素的影响：

#第一，宏观经济转型。

随着过去几十年的稳定经济增长，一般家庭的人均收入显著增加了。越来越多的新加坡人转向购买私人公寓和住宅，尤其年轻的提升屋主人数增加了。

在过去的20年里，公共组屋的家庭比率从85.2%下降到77.9%，而同期居住在私人非有地住房的家庭比率，从6.3%飙升至15%。

2021年上半年的私人住宅交易总数为1万6270个，是2019冠病大流行病前的两倍。

#第二、人口结构变化。

人口结构变化会影响组屋需求的趋势。各个年龄层的单身人士越来越多，20多岁的占了总人口的85.2%，30多岁占了29%。同时，到了2030年，每四个新加坡人中，就有一个的年龄在65岁或以上。单身和年长的人会增加两房灵活式组屋单位的未来需求。

从1980年后，新加坡家庭人口数变小了，但是，人们却偏好面积较大的四房和五房式单位，占了2020年预购组屋总申请数的85%以上。

#第三、疫后的新生活常态。

疫情改变了生活、工作。在家工作和在家学习的时间增加了，越来越多的购房者寻找更大型的住屋。他们选择有较大卧室以设置工作空间，或把多余的房间作为专用的书房，甚至将客厅空间分割成有隔音的工作空间。

从2020年转售组屋申请的数据中，四房和五房单位的转售申请占了最大份额，分别为41.5%和25.3%，而三房转售申请只占了23.3%。

因疫情打断了材料供应链，加上劳力短缺严重，许多建筑承包商因成本增加而感到不胜负荷，有些甚至陷入财务窘境而被迫清盘。

疫情严重影响了公共组屋项目的建造和完工的进度，建屋局已被迫将一些项目的完工日期，推迟了至少六个月以上。在这种情况下增加新的项目，可能会加剧建筑业原本已经吃紧的产能。

最近推出位于女皇镇的Queen's Arc的预购组屋项目，等待时间为六年，预计要到2027年才完工。

一些不愿意等待的买家选择转向转售组屋市场购买，这刺激了近期转售组屋市场的交易量，从去年第三季起，建屋局转售组屋价格指数连续四个季度上涨了大约10.8%。

转售组屋的价格比预购组屋的价格高出许多，即使有能力负担的人会转向转售组屋或是私人市场。

从各种宏观和人口层面等因素上看，未来几年的住房布局，还是会以公共组屋为主。因为获得大量津贴，预购组屋仍然是主要的住房选择。

家庭人口虽缩小了，人们仍然渴望有较大空间，对较大房型的组屋有偏好。

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